Sei alla ricerca di un immobile all’asta ma spesso negli annunci leggi “immobile occupato”? Se vuoi analizzare meglio la situazione di un immobile all’asta occupato, capire cosa significa e quali sono i rischi allora mettiti comodo e leggi questo articolo.
Indice
- Come sapere se una casa è occupata
- Immobile all’asta occupato da debitore
- Immobile all’asta occupato da inquilino
- Immobile all’asta occupato da minorenni
Acquistare un immobile all’asta presenta diversi vantaggi soprattutto economici, ma ci sono anche dei rischi da valutare come verificare se l’immobile è occupato dall’esecutato.
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Come sapere se una casa è occupata?
La domanda che ti starai ponendo è “come posso capire se un immobile all’asta è occupato?”. Questa informazione puoi raccoglierla in modo facile e veloce consultando l’avviso di vendita fornito dal custode giudiziario incaricato dal Tribunale e che puoi trovare anche all’interno dell’annuncio di vendita.
Prima di partecipare all’asta ti consiglio di chiedere al custode se l’immobile è occupato. Il custode ti darà informazioni non solo sul debitore ma anche sulla famiglia e sulle tempistiche di sfratto. Hai la possibilità anche di vedere la casa prenotando una visita direttamente con il custode giudiziario incaricato.
Se tu dovessi aggiudicarti l’immobile all’asta, la prima cosa che ti suggeriamo di fare è chiedere la liberazione della casa in via bonaria. Si tratta di una soluzione vantaggiosa per entrambe le parti: il debitore esecutato potrà evitare contenziosi e pagare il proprio debito mentre l’acquirente risparmiare sulle spese legali. Può accadere che con la via bonaria non si ottenga il risultato sperato e dovrai agire attraverso vie forzose, ma questo lo analizzeremo caso per caso.
Tra le ipotesi di occupazione non c’è solo quella da parte del debitore. Può darsi che l’immobile sia stato dato in locazione prima del pignoramento (occupazione legittimata) ma anche dopo il pignoramento (occupazione non legittimata) oppure che sia presente l’ex coniuge del debitore, eventualità in cui potrebbe essere presente anche il figlio minorenne. Analizziamo queste ipotesi nel dettaglio.
Immobile all’asta occupato dal debitore
La probabilità che la casa sia occupata dal debitore è l’ipotesi più diffusa. In questo caso non dovrebbero esserci particolari difficoltà e il processo di liberazione non dovrebbe essere troppo lungo.
Dal momento in cui un offerente si aggiudica la casa all’asta, il giudice emette un Decreto di Trasferimento che vale come titolo esecutivo e scatta in automatico l’ordine di liberare l’immobile nei confronti del debitore.
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Se l’esecutato si rifiutasse di lasciare l’immobile allora il processo potrebbe complicarsi e allungarsi. In questo caso il nuovo proprietario potrà agire attraverso tre vie:
- Notifica dello sfratto: il creditore o chi si è aggiudicato l’immobile deve notificare formalmente l’esecutato dello sfratto. Questa notifica include una data entro cui l’esecutato deve lasciare la proprietà;
- Udienza in tribunale: se l’esecutato non risponde alla notifica dello sfratto o continua a rifiutarsi allora il nuovo proprietario potrà richiedere un’udienza in tribunale per ottenere la liberazione dell’immobile
- Esecuzione dello sfratto: con un ordine di esecuzione le autorità procederanno con l’allontanamento forzato dell’esecutato dalla proprietà.
In questi casi le tempistiche potrebbero allungarsi di circa 4 o 5 mesi.
Immobile all’asta occupato da inquilino
Oltre che dal debitore la casa potrebbe essere occupata da un inquilino. La prima cosa da fare in questa situazione è quella di analizzare il contratto di locazione e verificare se è stato stipulato prima o dopo la data di pignoramento. Se il contratto è stato stipulato in una data antecedente il pignoramento il nuovo proprietario dovrà aspettare la scadenza del contratto stesso e l’inquilino dovrà poi liberare l’immobile. Altrimenti può anche provare a raggiungere un accordo e modificare quanto stato stabilito.
Se il contratto di locazione è stato stipulato in data successiva il pignoramento, il nuovo proprietario ha il diritto di chiedere all’inquilino di liberare l’immobile. Se l’inquilino si dovesse opporre allora il proprietario potrà notificare all’inquilino stesso l’atto di precetto e il preavviso di rilascio. In ultima istanza potrà procedere con la liberazione forzata dell’immobile.
Immobile all’asta occupato da minorenni
Può accadere che l’immobile sia occupato dall’ex coniuge del debitore con cui convivono uno o più minorenni. In questo caso una cosa è certa, la procedura di liberazione dell’immobile si allungherà poiché potrebbe essere necessario l’intervento dei servizi sociali e addirittura potrebbe richiedere l’attesa del compimento della maggiore età del minorenne attualmente occupante la casa.
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